De nouvelles précisions sur le point de départ du délai de révision triennale des loyers de baux commerciaux

(Civ. 3e, 8 sept. 2016, FS-P+B, n° 15-17.485)

L’article L. 145-37 du Code de commerce offre classiquement la possibilité de réviser le prix des baux commerciaux, à la demande de l’une ou l’autre partie au contrat.

Ladite de demande ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire, ou après le point de départ du bail renouvelé.

Par un arrêt récent, la Cour suprême est venue dire que le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail même lorsque, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, la date d’exigibilité du loyer renouvelé a été reportée.

En l’espèce, le preneur avait fait une demande de renouvellement et, faute de réponse du bailleur, celui-ci avait été réputé accepter le principe du renouvellement du bail. Le bailleur avait ensuite demandé en justice la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative au visa de l'art. L. 145-11, le bailleur ayant tardé à répondre à la demande de renouvellement n'étant en effet pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer.

Il existait donc un décalage entre la date à laquelle le bail avait été renouvelé, le 1er avril 2007, et celle à laquelle le nouveau loyer était devenu exigible, le 23 juin 2008.

Les premiers juges avaient fixé le prix du loyer révisé à compter du 1er avril 2007 et non à compter du 23 juin 2008. Un pourvoi fut formé.

La Haute juridiction est venue conforter les premiers juges dans leur décision, estimant que  « le point de départ du délai de trois ans prévu par l'article L. 145-38 du code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et que, si la date d'exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 23 juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d'effet du nouveau bail fixée au 1er avril 2007 ».

La circonstance du report de la date d'exigibilité du loyer renouvelé étant sans incidence sur la date de prise d'effet du nouveau.

Ainsi, le point de départ du délai de trois ans de l'article L. 145-38 du code de commerce est fixé, non pas à la date d'exigibilité du loyer du bail renouvelé, mais à la date de renouvellement du contrat.






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