GUIDE JURIDIQUE - COMMENT SUSPENDRE OU DEMANDER LA NEUTRALISATION DU PAIEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX ?

En cette période de crise sanitaire historique, et mondiale, les entreprises doivent faire face à des défis inédits pour assurer l’existence d’un « après ». Ce focus à destination des commerçants a pour vocation de permettre d’apporter des réponses concrètes aux questions portant sur la continuité du contrat du bail commercial.

Nous estimons que les Preneurs peuvent être dans deux situations :

  • Soit ils veulent simplement suspendre le paiement des loyers, et sont concernés par le fonds de solidarité, dans ce cas, il faut simplement s’en assurer, et cela s’applique sans que vous n’ayez rien à faire (situation 1) ;
  • Soit les locataires ne sont pas éligibles au fonds de solidarité, et/ou veulent également neutraliser (donc annuler) le paiement des loyers (situation 2).

SITUATION N°1 : JE VEUX SUSPENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS ET JE BÉNÉFICIE DU FONDS DE SOLIDARITÉ

Les loyers sont suspendus en vertu de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020.

Attention : la démarche se fait en ligne au plus tard le 30 avril 2020.

  • Je bénéficie automatiquement du report intégral ou de l’échelonnement (au choix) des loyers, charges locatives, factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie.
  • Si je bénéficie du fonds de solidarité, je suis protégé: je ne peux pas encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.
  • Je négocie directement avec mon bailleur des modalités de report ou d’échelonnement envisageables.

SITUATION N°2 : JE VEUX SUSPENDRE LE PAIEMENT DES LOYERS ET DEMANDER À MON BAILLEUR DE NEUTRALISER LA DETTE LOCATIVE

Étape 1 : J’écris à mon bailleur

–> J’avise ce dernier, par LRAR si possible, par mail avec accusé de réception (et de lecture à défaut), que je souhaite entrer en négociation afin d’obtenir une suspension des dettes de loyers relatives à une période déterminée et conserver une trace écrite.

Nous mettons à votre disposition un modèle de courrier

Étape 2 : Si mon bailleur refuse et me signifie un commandement de payer visant la clause résolutoire

  • Je fais opposition par acte extrajudiciaire au commandement de payer en saisissant le Tribunal judiciaire pour obtenir l’annulation du commandement ;
  • Je dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification du commandement pour y procéder.

Téléchargez le modèle de courrier pour demander la suspension des loyers à mon bailleur

En complétant et en envoyant vos données, vous acceptez la Politique de confidentialité.

Pour aller plus loin : je me renseigne sur les mécanismes juridiques

1. La force majeure

L’article 1218 caractérise la force majeure lorsqu’il survient cumulativement :

  • un événement échappant au contrôle du débiteur (extériorité) ;
  • qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat (imprévisibilité) ;
  • dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées (irrésistibilité).

Sur le fondement de cette disposition, l’épidémie de Covid-19 et les mesures législatives et règlementaires qu’elle a suscitées peuvent être regardées comme un évènement de force majeure.

En outre et en vertu de l’article 1351 du Code civil, le débiteur pourrait être libéré des dettes de loyers dues pour la période d’interdiction.

L’exécution de l’obligation peut être empêchée de façon :

  • Temporaire: dans ce cas, l’obligation peut être suspendue si les conditions cumulatives de force majeure sont réunies ;
  • Permanente: dans ce second cas, le contrat pourra être résolu de plein droit.

Attention néanmoins : pour obtenir une neutralisation des loyers, l’imprévision est à privilégier, les Tribunaux tendant à donner un caractère plus suspensif qu’exonératoire aux cas de force majeure empêchant la jouissance du local commercial et le règlement des loyers (Cass. Com., 16 septembre 2014).

2. L’imprévision

L’article 1195 prévoit que si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue cependant à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation.

L’article 1219 du Code civil prévoit en outre qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans la mesure où l’arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus Covid-19 a frappé de nombreux locaux commerciaux d’une interdiction totale d’ouverture, il est opportun de soutenir que le bailleur ne peut satisfaire à son obligation de délivrance.

Cette privation de jouissance peut justifier la neutralisation des loyers pour la période concernée.

Attention néanmoins : contrairement, à la force majeure, l’imprévision n’est pas d’ordre public, ce qui signifie qu’il est possible de l’écarter contractuellement. Exemples de clause écartant l’imprévision : « le preneur accepte d’assumer les risques posés par un changement de circonstances imprévisible » ou bien « le présent Contrat exclut l’application de l’article 1195 du Code civil ».

Je vérifie donc :

1. La date de conclusion de mon contrat :

  • Mon contrat a été conclu avant le 1er octobre 2016: je ne peux pas invoquer l’article 1195 du Code civil, mais je pourrai demander au Tribunal de tenir compte de l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 concernant l’imprévision.
  • Mon contrat a été conclu après le 1er octobre 2016: je bénéficie de l’article 1195 du Code civil et peux invoquer l’imprévision.

2. Le contenu des clauses de mon contrat :

  • Mon contrat comporte une clause écartant l’imprévision : je ne peux pas invoquer l’article 1195 du Code civil, mais je pourrai demander au Tribunal de tenir compte de l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 concernant l’imprévision.
  • Mon contrat ne comporte pas de clause écartant l’imprévision : je bénéficie de l’article 1195 du Code civil et peux invoquer l’imprévision.

QUESTIONS FRÉQUENTES

Est-ce que je peux suspendre le loyer de mon bail commercial ?

Oui, sous certaines conditions. La suspension est possible pour toutes les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité en vertu de l’article 4 de l’Ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Est-ce que je peux reporter / échelonner le loyer de mon bail commercial ?

Oui. Si vous bénéficiez de ces mesures, vous ne pouvez encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

En clair, vous pouvez bénéficier du report ou de l’échelonnement de plein droit et avez tout intérêt à négocier directement avec votre bailleur des modalités de report ou d’échelonnement envisageables.

Qu’en est-il de l’hypothèse où je ne remplis pas les conditions d’exigibilité ?

Si vous ne remplissez pas les conditions fixées par l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, il adviendra d’invoquer les dispositions de droit commun, à savoir :

  • Le mécanisme de l’imprévision: Enoncé à l’article 1195 du Code civil, il prévoit un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rendant l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque. Celle-ci peut alors demander une renégociation du contrat à son cocontractant.
  • La force majeure: L’article 1218 caractérise la force majeure lorsqu’il survient cumulativement :
  • Un événement échappant au contrôle du débiteur (extériorité) ;
  • Qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat (imprévisibilité) ;
  • Dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées (irrésistibilité).

Cet évènement peut donner lieu à la suspension de l’obligation (s’il est temporaire) ou la résolution du contrat (s’il est définitif).

Puis-je invoquer l'imprévision en toute circonstance ?

Non. Attention ! Il est possible que l’imprévision soit exclue par une clause au sein de votre contrat de bail. Si tel est le cas, il vous sera impossible de l’opposer à votre bailleur. En ce sens, il conviendra d’avancer l’argument de la force majeure, qui étant d’ordre public, ne peut être écarté contractuellement.

Est-ce que je peux être exonéré (en tout ou partie) du paiement de mon loyer commercial ?

Oui mais sous certaines conditions. Le principe reste le paiement des loyers commerciaux lorsque celui-ci est possible.

Pour être prétendre à l’exonération de votre loyer, il advient de prendre des dispositions préalables :

  1. Vérifier que votre bail n’exclut pas l’imprévision
  2. Adresser une LRAR à votre bailleur lui faisant part de votre volonté de vous prévaloir de l’imprévision, au sens de l’article 1195 (si votre bail a été conclu après le 1er octobre 2016) ou de la jurisprudence (conclusion antérieure au 1er octobre 2016)
  3. Si votre bailleur refuse et vous adresse un commandement de payer, il convient de faire opposition auprès du Tribunal judiciaire compétent dans un délai d’un mois

Cette solution peut être également prévaloir pour mon bail personnel ?

Non. A ce jour, il n’est prévu aucune mesure concernant les baux d’habitation. En conséquence, les loyers et charges pour le mois d’avril doivent avoir été intégralement réglés, et ce à la date mentionnée. Les baisses de salaire, pas plus que la notion de force majeure, ne peuvent, a priori, permettre aux locataires de se soustraire en totalité ou en partie au paiement. Si vous êtes dans l’impossibilité de faire face à ces charges, il vous est conseillé de prendre contact avec votre bailleur.

A noter : Sont prolongées jusqu’au 31 mai 2020 :

  • La trêve hivernale
  • La période durant laquelle électricité, chauffage et gaz ne peuvent être coupés dans une résidence principale pour non-paiement des factures.

Puis-je demander le report de mon loyer commercial quel que soit mon statut ?

Oui, le statut n’importe pas. Vous devez cependant remplir des conditions d’exigibilité. Le décret n°2020-378 du 31/03/2020 désigne les personnes physiques ou morales de droit privé qui répondent aux caractéristiques suivantes :

  • Avoir débuté leur activité avant le 1erfévrier 2020,
  • Avoir moins de 10 salariés, réaliser un CA inférieur à 1 million d’euros, ainsi qu’un bénéfice imposable inférieur à 60 000 € au dernier exercice clos.
  • La personne morale ne doit pas avoir un dirigeant salarié avec un contrat de travail à temps complet ou bénéficiant d’indemnités de sécurité sociale supérieures à 800 €.
  • La structure ne doit pas être contrôlée par une société, ni contrôler elle-même une structure qui dépasserait les seuils ci-dessus.

En sus, l’entreprise doit, au regard du décret n°2020-371 :

  • Subir une fermeture administrative
  • Ou connaitre une perte de CA de plus de 70% au mois de mars 2020 par rapport au mois de mars 2019.

Je suis tombé malade du coronavirus et mon bailleur me réclame mes loyers en retard. Peut-il exiger des indemnités de retard ?

Non. Aucune indemnité due au retard dans vos paiements ne peut vous être reprochée. Si vous avez été personnellement touché par la maladie, il conviendra d’appliquer la force majeure tel que précédemment évoqué. En cas de commandement de paiement émis à votre encontre, vous devrez formuler une contestation auprès du Tribunal judiciaire compétent dans le mois suivant la notification de l’acte.

Malgré le fait que j’ai pu continuer mon activité, mes revenus sont en forte baisse : puis-je tout de même bénéficier de certaines aides ?

Cela dépend de votre perte. A ce jour, les aides financières sont réservées aux très petites entreprises justifiant d’une perte de CA supérieure à 70%.

Toutefois, vous pourrez obtenir des échéances pour le dépôt des liasses fiscales (jusqu’au 30 juin) ou du paiement des échéances fiscales du mois de mai (communiqué de G. Darmanin du 17/04/2020).

Mon bailleur me réclame le paiement de dettes antérieures au confinement. Peut-il le faire ?

Oui. La suspension des loyers vaut pour toute échéance entre le « 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire ».

En conséquence, le locataire ne s’acquittant pas de son loyer pour ladite période ne peut « encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions » pour cette raison.

La suspension ne s’applique pas aux loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient avant le 13 mars 2020. Or, la plupart des baux ont une échéance en début de mois, ce qui signifie que le loyer et les charges du mois de mars 2020 restent dus en pareil cas.

Si cela advient, nous vous invitons avant tout à nouer un échange constructif avec le bailleur, au vu de l’exceptionnalité des circonstances.

Est-ce que je peux reporter les cotisations diverses ?

Oui. Le même dispositif que celui appliqué à l’échéance du 15 mars est reconduit : les employeurs dont la date d’échéance Urssaf intervient le 15 avril peuvent reporter tout ou partie du paiement de leurs cotisations salariales et patronales pour cette échéance. La transmission de la déclaration sociale nominative (DSN) demeure nécessaire, jusqu’au mercredi 15 avril à 12h00. Si l’employeur ne dispose pas de tous les éléments requis pour réaliser une paie complète et déposer une DSN complète et conforme à cette date, il doit malgré tout transmettre la DSN établie à partir des informations en sa possession. L’employeur pourra effectuer les régularisations nécessaires dans la DSN suivante, à échéance du 15 mai 2020, au titre de la période d’emploi d’avril 2020. Aucune pénalité ni majoration de retard ne sera décomptée par l’Urssaf.

Comment bénéficier du prêt garanti par l’Etat ?

Conformément à l’annonce du Président de la République du 16 mars dernier, l’ensemble des réseaux bancaires professionnels, en collaboration avec le groupe public Bpifrance, déploient un dispositif inédit permettant à l’État de garantir pour 300 milliards d’euros de prêts, consentis pour soulager la trésorerie des entreprises et des professionnels qui subissent le choc lié à l’urgence sanitaire.

Jusqu’au 31 décembre prochain, les entreprises de toutes tailles, quelle que soit leur forme juridique (société, commerçants, artisans, exploitants agricoles, professions libérales, micro-entrepreneurs, associations et fondations ayant une activité économique, etc.), à l’exception des sociétés civiles immobilières, des établissements de crédit et des sociétés de financement, pourront demander à leur banque habituelle un prêt garanti par l’État pour soutenir leur trésorerie.

Ce prêt pourra représenter jusqu’à 3 mois de chiffre d’affaires, ou deux années de masse salariale pour les entreprises nouvelles ou innovantes. Aucun remboursement ne sera exigé la première année. Si au bout d’un an l’entreprise le décide, elle pourra amortir le prêt sur une à cinq années supplémentaires.

Les banques s’engagent à examiner toutes les demandes et à leur donner une réponse très rapide.

Après avoir obtenu un pré-accord de sa ou de ses banques pour un prêt d’un montant donné et répondant à l’ensemble des conditions d’éligibilité du dispositif, l’entreprise doit obtenir une attestation de demande Prêt Garanti d’État avec un numéro unique auprès de Bpifrance en renseignant les informations utiles.

La banque ou les banques concernées exigeront cette attestation avant de valider définitivement le financement de l’entreprise et de mettre les fonds à disposition.